Veröffentlicht am 19 July 2019

SL Green Realty Corporation (SLG) Q2 2019 Earnings Call Transcript - Der Motley Dummkopf

Bildquelle: Der Motley Dummkopf.

SL Green Realty Corporation ( NYSE: SLG )
Q2 2019 Earnings Call
18. Juli 2019 , 17.00 Uhr ET

Inhalt:

  • vorbereitete Bemerkungen
  • Fragen und Antworten
  • Call Teilnehmer

Vorbereitete Bemerkungen:

Operator

Vielen Dank, jeder, für uns und willkommen in SL Green Realty Corp im zweiten Quartal 2019 das Ergebnis Ergebnisse Telefonkonferenz verbunden. Diese Telefonkonferenz wird aufgezeichnet. Zu diesem Zeitpunkt möchte das Unternehmen Zuhörer daran zu erinnern, dass während des Gesprächs, das Management zukunftsgerichtete Aussagen machen kann. Die tatsächlichen Ergebnisse können von den vorausschauenden Aussagen abweichen, dass das Management heute machen kann. Zusätzliche Informationen über die Faktoren in Bezug auf die solche Unterschiede erscheinen in der MD & A-Abschnitt des Unternehmens auf Formblatt 10-K und anderen Berichten, eingereicht von der Gesellschaft bei der Securities and Exchange Commission eingereicht wurden. Auch während der heutigen Telefonkonferenz kann die Gesellschaft diskutiert Nicht-GAAP-Finanzkennzahlen im Sinne der SEC-Verordnung G.

Der GAAP financial measure am ehesten vergleichbare jedem nicht-GAAP financial measure diskutiert und die Versöhnung der Differenzen zwischen jedem Nicht-GAAP financial measure und der vergleichbaren GAAP-Finanzkennzahl kann auf dem auf www.slgreen.com Website des Unternehmens zu finden, indem Sie die Pressemitteilung des Unternehmens im zweiten Quartal 2019 das Ergebnis in Bezug auf.

Bevor sie den Anruf über Andrew Mathias, Präsidenten von SL Green Realty Corp, frage ich, dass die von Ihnen, die Teilnahme an dem Q-and-A-Teil des Anrufs, geben Sie bitte Ihre Fragen zu zwei pro Person begrenzen.

Vielen Dank. Ich würde jetzt den Anruf übergeben zu Andrew Mathias. Bitte gehen Sie vor, Andrew.

Andrew W. Mathias - Präsident

Danke, Betreiber und guter Tag, jeder. Es ist Andrew Mathias für Marc ausfüllen, der leider einen Tod in der Familie hatte letzte Nacht. So kann den Anruf heute verbinden. Der Rest des Management-Teams ist aber hier bei mir. Hoffentlich hatte jeder eine Chance, die Earnings Release zu überprüfen, welche vermitteln soll, dass dies ein weiteres starkes Quartal für unser Geschäft war und die New York City Markt, in dem wir tätig ist.

Wir haben einen sehr bewussten Plan und wir auf sie in einer Weise ausgeführt werden, die Mehrwert für unser Portfolio antreibt und wird weiterhin von einem robusten New York City Arbeitsplätze, Kapitalmarkt- und Leasing Umwelt gerechtfertigt. New York City OMB hob erneut seine 2019 Arbeitsplätze für den privaten Sektor und Büro prognostiziert, wobei die Beschäftigung um etwa 25% in jeder Kategorie bis 71.000 und 26.000 sind.

Und in den meisten großen Sektoren bisher die Einstellung weiter voran. Da die Arbeitsplätze weiterhin Basis aus dem Feuer Sektor in New York City zu diversifizieren. Wir waren sehr beschäftigt in diesem Quartal zur Unterstützung unseres Geschäftsplans in allen Bereichen der SL Green. Wir unterzeichneten 40 Leasingverträge über 500.000 Meter in diesem Quartal abdeckt, weit vor Projektionen als Leasing Tempo keine Anzeichen einer Verlangsamung zeigt. Wir geschlossen über den Verkauf von 521 Fifth Avenue, unsere sehr erfolgreichen Geschichte mit diesem Gebäude des Abschluss, die im Jahr 1999 mit einem Mezzanine-Darlehen begann, setzten zu einem Aktienerwerb, dann Rekapitalisierung durch einen Joint Venture und dann eine weitere Rekapitalisierung über Joint Venture und Enden mit unserem Verkauf an Savanna ein 13,4% IRR über unsere 13 Jahre Eigenkapital Halteperiode für den Vermögenswert zu erzeugen.

Nicht leicht zu erzeugen 13 und verstärkt kehrt nach Maßgabe dieser längeren Halteperiode, aber SL Green hat einen Weg gefunden. Ich konvertierte auch endlich unsere Struktur Investition in 460 West-34-Straße in eine kontrollierende Beteiligung an der Immobilie gekoppelt mit einem effizienten Akquisitionsfinanzierung und der Meisterleistung der Unterzeichnung Ersten Republic Bank zu einem großen Leasing auf dem Grundstück vor dem Schließen. Wir erwarten, dass die neu sanierte 460 West-34-Straße eine Unterschrift Kapital für uns im äußersten Westen werden.

Auch in diesem Quartal haben wir die restlichen Anteile an den 110 Green Street, eine Anlage, die für uns sehr gut entwickelt hat und wir glauben, dass ein bedeutendes Aufwärts noch nicht erreicht werden. Im Portfolio DPE, entstehen wir mehr als $ 130 Millionen in diesem Quartal mit Kreditmärkten verbleibenden hoch liquid. Ein Vanderbilt Bau blieb vor dem geplanten Termine, wo wir das Gesicht drehen - des ersten Raumes über die Mieter im nächsten Monat und das Richtfest für das Gebäude ist für September geplant. Der Mietvertrag wir mit Private-Equity-Firma Sentinel Capital Partners bekannt gegeben, bringt uns zu fast 60% mehr als ein Jahr geleast vor unserer TCO zu öffnen. Mit der Portfolio-Performance durchweg stark und Aktienkurs weiterhin mit einem erheblichen Abschlag zum NAV gehandelt. Wir bleiben standhaft verpflichtet ein aggressives Aktienrückkaufprogramm.

Wir kauften erfolgreich 1.300.000 weitere Aktien in diesem Quartal weiter auf Dispositionen verlassen, um die Rückkäufen umsichtig zu finanzieren und dieses Programm erwarten weiterhin, wenn die Bedingungen unverändert bleiben. Die Leasing-Pipeline bleibt auf über 1 Million Quadratfuß robust, und wir erwarten würden, deutlich unsere Jahresziele auf Leasing-Volumen und Marke auf dem Markt zu übertreffen, basierend auf dem neuesten Stand Leasing und schwebenden Geschäfte.

Das Immobiliengeschäft ist so aktiv wie wir es in den Hundstage des Sommers hier gesehen haben, und alle unsere verschiedenen Disziplinen hier bei SL Green sind auf dem Business-Plan beschäftigt Ausführung. Die Entwicklungsteams bauen One Vanderbilt 609 Fifth, 460 West-34 Street, 2 Herald und 185 Broadway und schweres Implantieren auf One Madison und anderen, die Operations-Teams mit Verdunkelungen und Hitzewellen beschäftigen die Leasing Teams große Transaktionsvolumen generieren. Das Investmentteam kauft, Verkauf, die Kreditvergabe und die Welt für die nächste große Kapitalquelle Scheuern und das Finanzteam wird alle Aufenthalte auf Business-Plan sicherstellen. Wir schätzen alle ihre Anstrengungen.

Und damit sind wir gerne alle Fragen beantworten, die Sie haben.


In Verbindung stehende Artikel

Fragen und Antworten:

Operator

Danke mein Herr.

[Operator Anweisungen]

Unsere erste Frage kommt von der Linie von Manny Korchman von Citi. Ihre Linie ist offen.

Manny Korchman - Citi - Analyst

Hallo. Guten Abend allerseits. Andrew, beendet sie mit einem Punkt auf Scheuern die Welten für das Kapital. Nur frage mich, was Ihre Art von aktuellen Anwendungen dieses Kapitals sind. Ist es, dass der Bau, die Sie sprechen. Wird es aus und versucht, ein anderes Gebäude zu erwerben, wo das ist und eine Art, wo man die hellsten Stellen für das Kapital jetzt gerade sehen?

Andrew W. Mathias - Präsident

Nun, ich würde sagen, wir es in all den verschiedenen Disziplinen verwendet. So in dem DPE-Portfolio, verwenden wir, wissen Sie, effizientes Senioren Kapital zu versuchen, unsere Rendite auf der Mezzanine-Position auf den Hebel nach oben. Als Eigentümer bringen sind wir in JV-Partner, so das ist, wo das Kapital ins Spiel kommt, als Verkäufer oft sind wir zu dieser Hauptstadt zu verkaufen. So treffen wir, die wir trafen in Israel mit einem - mit einer Gruppe, die wir ein Gebäude der Innenstadt in der Vergangenheit verkauft aufgespult.

So würde ich in den letzten sechs Monaten sagen, unsere Teams in Asien gewesen, dem Nahen Osten, Europa, Kanada und in den Vereinigten Staaten, Treffen mit verschiedenen Kapitalquellen, eigentlich David traf man mit einigen südamerikanischen Hauptstadt hier in der Büro auch. Also ich würde sagen, dass wir die meisten der Kontinente haben bedeckt und es gibt immer noch eine enorme Menge an Interesse in New York City aus Fremd- und Eigenkapital, immer noch Menschen für ihr Geld, um es als den sichersten Hafen sehen.

Und viele neuen Kapital sucht nach Wegen, in den Markt zu bringen, mit jedem jede Gruppe, diese Art von Schritten zu der Seitenlinie und sagt, wir sind auf Zuteilung voll auf, und eine neue Gruppe scheint nach vorne zu kommen.

Manny Korchman - Citi - Analyst

Vielen Dank. Vielleicht ist dies ein für Matt, sind wir auf Ihre Ausgaben Bedürfnisse in den nächsten paar Jahren suchen und Sie haben offensichtlich die großen Projekte, die wir durchgemacht haben. Sie haben über $ 300 Millionen bei 460 West-34 der Gesamtanteil bekommen. Was über einige der Art von Updates oder Aufhellen von Gebäuden wie 625 Mad, wie denken wir darüber, wie viel Geld kann auf eine Art all diesen Arten von Gebäuden in den nächsten paar Jahren ausgegeben werden?

Andrew W. Mathias - Präsident

Sicher. So sind die meisten unserer Entwicklungsprojekte werden mit Mitteln finanziert, die wir bereits eingeführt haben. So One Vanderbilt, die Eigenfinanzierung, wir im zweiten Quartal abgeschlossen, so haben wir keine Mittel mehr Eigenkapital in das Projekt zu setzen, die auf die Baufinanzierung alle jetzt ist, werden 460 Bau finanziert, 185 Broadway ist der Bau finanziert. Das sind die größten kurzfristigen Projekten. 625 Madison wir sind - und 609 Fifth. Sorry, wir haben 609 Fifth in Prozess. Das ist auch finanziert. 625 Madison wirklich, bis wir eine Sichtlinie zu haben, was mit dem Erbbauzins Reset geschieht. Wir werden nichts dort ernsthaft tun und One Madison ist weiter aus. Also aus einer Finanzierung Sicht sind wir, alles ist - wird an dieser Stelle oder gesprochen zu und Kapital für den Rest des Portfolios, dass es gegeben finanziert‘ ist alles neu entwickelt, ist tatsächlich auf einem historischen Tief, wenn Sie nur Basis Gebäude sprechen oder nicht Einnahmen Verbesserung Kapital. So ist unser Finanzierungsplan über die nächsten paar Jahren haben wir auch eine Menge Free Cash-Flow generieren ist in der großen Form.

Manny Korchman - Citi - Analyst

Dank, jeder.

Operator

Vielen Dank. Unsere nächste Frage kommt von Alexander Goldfarb von Sandler O’Neill. Ihre Frage, bitte.

Alexander Goldfarb - Sandler O Neill - Analyst

Oh hallo. Guten Tag. Also zwei Fragen. Erstens, Matt, nur vielleicht betrachten, wo man Jungs Trending year-to-date. Es sieht aus wie auf FFO, Leute sind irgendwie in Richtung des oberen Endes der aktuellen Guidance Trending. Ich denke, Sie am Investor Day skizzierte ein gewisses Potenzial für mehr Grundmietzeit Gebühren, die nicht passieren können oder nicht. JVs, was passieren kann oder nicht, aber es sieht aus wie auf einer Laufrate Basis, sind Sie zu dem oberen Ende Trending. Vielleicht könnten Sie nur über das, was einige der Negative reden, wenn man so will, oder was einige der Gegenwind in der zweiten Hälfte sein kann, das würde erhalten Sie weiter unten im Bereich im Vergleich zu etwas, das Sie entweder auf das High-End steigern würde oder vielleicht auch oben?

Matthew J. DiLiberto - Chief Financial Officer

Sicher. So für die erste Hälfte des Jahres auf unseren Zahlen, wir laufen einen Pfennig oder zwei voraus nur an diesen ersten sechs Monaten. Wenn wir über den Rest des Jahres schauen, sind wir immer noch eindeutig in unserem Bereich, weshalb wir Führung an dieser Stelle nicht eingestellt haben. Wir haben in der ersten Hälfte des Jahres einige positive Ergebnisse hatten, einige Einkommen Ereignisse, die wir nicht gerechnet hatten und einige Performance im Portfolio, die besser ist als erwartet. Aber das, um das Gleichgewicht des Jahres ausgleichen, Sie erwähnten Mietverträge Einkommen. Wir hatten Millionen $ 12 in unsere Führung verdrahtet. Wir haben erkannt, etwas mehr als 5 [Phonetik] in diesem Jahr bisher, aber unklar, ob irgendetwas davon 7 [Phonetic] übrigen kommen durch, und wenn ja, wie viel. Wir überlagerten auch in unsere Führung Joint Ventures sowohl One Madison und ein weiteren Joint Venture von One Vanderbilt, die möglicherweise in diesem Jahr nicht passieren. Wir haben Markt JV Interessen in One Vanderbilt oder der Sear. Wir entschieden uns nicht nach vorne an diesem Punkt zu bewegen. And One Madison, wir werden sehen, wir hatten zwischen $ 15 Millionen und $ 20 Millionen von Gebühreneinnahmen aus dieser JVs in unsere Prognose für den Rest des Jahres gelegt, haben Sie nichts davon bisher aufgezeichnet. Also sagten alle, uns wieder in unserer Guidance zu halten für den Rest des Jahres.

Alexander Goldfarb - Sandler O Neill - Analyst

Okay. Und dann ist meine zweite Frage nur auf den Rückkäufe, die sie waren sehr klar, Ihre Finanzierung Spiel. Sie haben die Nachricht Gebäude gibt, die vermutlich, wenn Sie wissen, dass der Umsatz mehr Lager finanzieren. Aber zur gleichen Zeit, Sie Jungs haben über die Verringerung der DPE gesprochen und vielleicht mit Lager zurück zu kaufen. Vielleicht könnten Sie einfach aktualisieren uns auf, wo Sie stehen. Ich glaube, Sie 400 Millionen von Rückkäufen in Führung hatten.

Aber nur, wo Sie stehen DPE auf die Reduzierung und dann auch nur gegeben, wo das Lager ist, würde so ziemlich attraktiv erscheinen, um zu sein, wissen Sie, den Kauf Bedeutungen [Phonetik] mögen.

Andrew W. Mathias - Präsident

Auf der DPE vorne sind wir über die Rückzahlung zu bringen, die DPE Salden, haben wir tatsächlich einige Rückzahlungen bekommen, die seit dem Ende des Quartals erwartet wurden, und wir planen, im Laufe des Jahres nehmen einige zusätzliche Rückzahlungen fortzusetzen. So erwarten wir, dass Gleichgewicht niedriger mit dem Aktienkurs zum Trend, wo es ist. Wir können wählen, sehr gut es nicht in reinvestieren - in neue DPE originations oder so viel wie wir geplant hatten und statt diese Mittel für Aktienrückkauf zuzuteilen.

Matthew J. DiLiberto - Chief Financial Officer

Aber zusätzlich zu, dass die kurzfristige Verwendung der Mittel, weil wir versuchen, Fond Rückkäufe und den Verkauf von Vermögenswerten zu entsprechen, ist die Rückzahlung von Schulden, vor allem unserer Kreditlinie. Unsere Linie Balance ist höher, als wir halten es historisch zum Ende des Quartals. So in naher Zukunft diese DPE Rückzahlungen Anhebung der Linie abzuzahlen.

Alexander Goldfarb - Sandler O Neill - Analyst

Okay. Vielen Dank.

Operator

Vielen Dank. Unsere nächste Frage kommt von John Kim von BMO Capital Markets. Ihre Linie ist offen.

John Kim - BMO Capital Markets - Analyst

Vielen Dank. Zur Diskussion über die globale Kapital in New York. Ich habe mich gefragt, wissen Sie, sind die öffentlichen Märkte grundsätzlich sagen, dass die privaten Marktbewertungen in einer dieser Punkte - der New Yorker Büro-REITs nicht korrekt sind. Und ich frage mich, ob das Preisüberhaupt auf dem privaten Markt beeinflusst hat.

Andrew W. Mathias - Präsident

Kurz, kurze Antwort, gar nicht. Ich denke, dass die privaten Marktteilnehmer, die wir sprechen nicht wirklich tun, um REIT Preis aussehen wie jede Art von Indikatoren des Markts. Sie betrachten es als etwas losgelöst von der Realität oder nicht Indikator, ein führender Indikator, oder sogar ein Indikator, wo der Spotmarkt steht. Sie sind langfristige Investoren, und sie sind nur daran interessiert, ihre eigenen langfristigen Renditen.

Leider macht die Volatilität in Zinsanpassungs etwas schwierig es neues Kapital in tatsächliche REIT Aktien zu gewinnen. Doch der Aufbau Aktien, ist die Nachfrage nach wie vor sehr stark da draußen. Sie müssen nicht weiter als die Transaktionen für 521 Fünftens für 540 Madison, für 360 Lexington, die Liste geht weiter und weiter. Die privaten Märkte haben sehr stark gesprochen, dass es noch enorme Nachfrage nach New York City Immobilien ist.

John Kim - BMO Capital Markets - Analyst

Und haben Sie keine Gespräche mit den Kapitalquellen, soweit sie Vermögenswerte auf einer Ebene kaufen konnte, aber sie Kapital in die Aktie zu einem viel diskontierten Wert kaufen konnte und geschieht diese Gespräche?

Andrew W. Mathias - Präsident

Die ganze Zeit, würde ich sagen, und das war der Ursprung meiner früheren Bemerkung, die sie die Volatilität sehen ist und dass die Notwendigkeit auf dem Markt zu markieren - Marke auf dem Markt REIT Aktien als einen Absatz [Phonetic] das ist ein langfris Begriff Immobilien zu investieren, wo sie die gleichen Probleme nicht haben. Also leider, wie wir treffen mit diesen Leuten gehen, jeder will besitzen - Vermögen, ich denke, und leider, jeder will direkte Immobilien und die REITs besitzen, hat die Volatilität viele dieser Investoren vergrault.

John Kim - BMO Capital Markets - Analyst

Okay, danke.

Operator

Vielen Dank. Unsere nächste Frage kommt von Nick Yulico von Scotiabank. Ihre Linie ist offen.

Nicholas Yulico - Scotiabank - Analyst

Vielen Dank. Ein schneller - ich denke, Steve Durels. Stören Sie ein kleines Update geben auf - auf dem Leasingmarkt, Trends Sie sehen? Und dann denke ich, wir hören - ich meine, tech, es fühlt sich an wie es ist viel mehr aktiv in der Stadt zu bekommen. Ich weiß, es ist zu früh, aber vielleicht können Sie schon früh Interesse an One Madison sprechen?

Steven M. Durels - Executive Vice President Director von Leasing und Immobilien

Sicher. Nur um zu kommentieren Tech war der Tammy Sektor 40% des Leasing für das zweite Quartal in Manhattan. Es ist also eindeutig ein großer Fahrer von Leasing. So ist sowohl Tammy Financial Services noch aktiv auf dem Markt und Coworking weiterhin als gut ein Fahrer sein. Wir sehen die Nachfrage auf der ganzen Linie in allen Gebäuden. Und ich denke, einige Beispiele speziell darüber zu sprechen. Eine Vanderbilt hat weiterhin äußerst aktiv zu sein mit einem halben Dutzend aktive Vorschläge mit Mietinteressenten gehandelt. So sind wir zuversichtlich, dass wir landen werden, ein oder zwei von denen, und traf sicher unsere 65% Leasing-up Ziel für das Ende dieses Jahres.

Wir haben eine sehr starke Pipeline bekommen, wie Andrew sagte, mehr als 1 Million Quadratfuß. Das Pipeline hat sich seit dem ersten Quartal gewachsen, sowohl von den drei großen Bereichen der Rechts, Tammy und Finanzen dominiert. Und in allen Preisklassen, sind wir auch damit beschäftigt. Wir beginnen einige frühe Erneuerungen angetrieben teilweise durch Mieter Erweiterungen durch, um zu sehen - entschuldigen Sie mich - im gesamten Portfolio. Deshalb haben wir ein paar große Geschäfte in den Trichter kam, dass wir Papier mit einigen Mietern traden, getrieben von frühen Erneuerungen und wir sehen neue Mieter in das Portfolio kommen auch. Konzessionen, wie wir im letzten Quartal sagte, haben einpendelte. Wir haben keine Bewegung weg von gesehen. Und die Mieten sind bescheiden auf.

Nicholas Yulico - Scotiabank - Analyst

Und das ist hilfreich. Und dann denke ich Frage für Andrew oder Matt. Wie wir darüber nachdenken, schauen sie auf dem Portfolio und eine Menge Leute auf Ihrer Top-Mieter Seite sehen und sie Gebäude zu sehen, wo Sie einige Bewegung outs in den nächsten paar Jahren. Ich denke, wir wissen, dass es Kapital [Phonetic] mit einem Madison. Für andere ist es nicht so klar. Auch wenn Sie ein Gebäude wie holen, sagen wir, 1185 Avenue of the Americas, ich meine, was ist der Denkprozess da?

Sind Sie - Sie sind bereit, dies zu reiten und sich mit dem retenating oder können Sie herausfinden, dass Sie wissen, vielleicht ist es besser, zu versuchen und das Gebäude zu verkaufen, jemand anderem beschäftigen sich mit der Freigabe CapEx lassen? Und Sie wissen, welche Art von Markt ist es für Käufer sein, um jetzt Vermögenswerte wie dieses Recht zu kaufen?

Steven M. Durels - Executive Vice President Director von Leasing und Immobilien

Nun, bevor entweder Andrew oder Matt antwortet, lassen Sie mich Ihnen ein wenig Farbe, wie, was - was auf dem Markt auf einige dieser Gebäude ist. 1185, wir sind in der Nähe für einen Teil dieser frühen Erneuerung zu einem Mietvertrag für einen zweistöckiges Mieter zu gehen, 750 Third Avenue, wir haben gerade einen Mietvertrag für fast einen 100.000 Quadratfuß für einen Mieter für einen Teil dieses Raumes Abrollen in ein paar Jahren.

Also, wissen Sie, alle jene Gebäude, in denen wir Rolle haben, 750 Drittens 919 Third Avenue insbesondere, die in aller Art von Anfrage-Liste zu sein scheint, sind perfekt geeignet zum richtigen Preis Punkt in bester Lage mit großen Vermögen zu sein äußerst wettbewerbsfähig auf dem Markt. Und wir sehen bereits die Mieternachfrage im Voraus, falls vorhanden, dass der Raum Aufrollen.

Andrew W. Mathias - Präsident

Ja, ich würde sagen, Sie wissen, wir haben eine Menge dieser Rolle als Chance zu sehen. Sie wissen, was - was wir tun? Ich meine, 220 East 42nd Street ist ein gutes Beispiel. Das Gebäude hatte eine Tonne Rolle. Ich sanierte das Gebäude, es geleast bis zu Mobile Pflege Dienstleistungen und Jugend Institute und eine Reihe von anderen großen Mietern. Jetzt haben wir den Vermögenswert auf dem Markt zu verkaufen.

Also ich glaube nicht, würden wir zu verkaufen suchen, weil wir einige freie Stelle zu haben Angst davor haben, das ist nach wie vor unser Kerngeschäft. Sanierung jene Gebäude, in neue Mieter zu bringen, um die Miete Rolle nach oben bewegt, hoffentlich, und Art der Vermögenswerte besser zu machen. So sind wir eher eine dieser Vermögenswerte zu sanieren und dann an einen Kern Käufer zu verkaufen, dann versuchen, zu einem zu verkaufen - zu einem Sanierungs Käufer wird eine höhere Rendite verlangen.

Nicholas Yulico - Scotiabank - Analyst

Dank, jeder.

Operator

Vielen Dank. Unsere nächste Frage kommt von der Linie von John Guinee von Stifel. Ihre Linie ist offen.

John Guinee - Stifel, Nicolaus & Company - Analyst

Recht. Nizza Viertel, Jungs. Nur ein paar Netto-Fragen. Steve, dann würden Sie erwähnt 1185 Avenue of the Americas, ich glaube, Sie da draußen einen großen Mietvertrag hatte. Zur gleichen Zeit, es hat, sieht es aus wie das letzte Jahr des Operating-Leasing, Erbbaurecht ist 2043 [Phonetik]. Gibt es eine Strategie zu diesem Erbbaurecht zu erhalten und auf die Gebühr früher zu bekommen als später? Oder wie denken Sie über relativ kurzfristigen Boden in diesen Tagen mietet?

Steven M. Durels - Executive Vice President Director von Leasing und Immobilien

Nun, John, ich würde sagen, wir sind immer im Dialog mit den Gebühren Besitzer unserer verschiedenen Erbbaurechts Positionen. Und es ist immer ein Test von Testamenten Art zur richtigen Zeit, um herauszufinden, um zu versuchen, weil offensichtlich die Gebühr Eigentümer will möglich, den Vermögenswert am Ende des Mietverhältnisses im besten Zustand erhalten. Und der Mietvertrag Inhaber will auch so viel Begriff Mietinteressenten bieten, so dass diese Dialoge sind immer noch nicht abgeschlossen. Und 1185 ist sicherlich ein Vorteil. Das ist auf dem Radarschirm. Aber es gibt nichts, keine weiteren Einzelheiten an dieser Stelle zu melden. Aber wir sind immer ständig im Dialog mit den Eigentümern. Ja.

John Guinee - Stifel, Nicolaus & Company - Analyst

Und dann nur noch ein. Sieht aus wie Ihre vier Vorort Vermögen, etwa 1,1 Millionen Quadratfuss Summit Laufwerk usw. Sie hebel in Höhe von $ 229 Millionen auf, die etwa 208 $ pro Fuß. Was ist der Denkprozess dort auf einen Vermögenswert, die ich denke, auf dem zum Verkauf Liste?

Steven M. Durels - Executive Vice President Director von Leasing und Immobilien

Dort sahen wir einen sehr effizienten Kapitalgeber und entschieden, daraus Nutzen zu nehmen. Viel die gleiche Art und Weise, die wir mit dem Darlehen in Landmark-Platz in Stamford haben wir auf dem Gebäude von JP Morgan Chase haben. Es ist immer noch ein Teil der Disposition Plans, jedoch war dies ein effizientes, aggressives Gebot von einem Kreditgeber, dass wir uns entschieden, kann - zumindest in einem kurzfristig die Kapitalisierung kümmern und können auf einen zukünftigen Käufer als sehr attraktiv sein Darlehen in der Zukunft anzunehmender.

John Guinee - Stifel, Nicolaus & Company - Analyst

Großartig. Gut. Vielen Dank.

Steven M. Durels - Executive Vice President Director von Leasing und Immobilien

Vielen Dank.

Operator

Vielen Dank. Unsere nächste Frage kommt von Craig Mailman von KeyBanc Capital Market. Ihre Linie ist offen.

Craig Mailman - KeyBanc Capital Market - Analyst

Hallo Leute. Matt. Vielleicht will ich nur auf dem Prozess zu Ihrem frühen Kommentar gehen ihr für weiteren Joint Venture von One Vande und der Entscheidung liefen, nicht zu gehen. Können Sie nur irgendwie ein bisschen mehr Farbe auf dem Grund geben, warum.

Matthew J. DiLiberto - Chief Financial Officer

Ich denke nur, die - in einem - wir in einem sind - gerade die Leasing Aktivität beantworten zu der Zeit war zu gut. Und Sie wissen, Marc und ich fühle mich wirklich, desto näher kommen wir zum Öffnen und wenn wir können, wissen Sie, wenn wir können - wenn wir das Gefühl aufzuwickeln wie wir zu Fuß gehen, um Öffnung zu wollen, aus, den höheren Preis, wir sind gehen für das Gebäude zu erhalten. Sie wissen, es ist ein, nehmen Sie einen Rabatt für den Bau Risiko, dass wir als Risiko sehen nicht wirklich, weil die Jobs sind zu 100% gekauft und es gibt nicht viel Variabilität zwischen jetzt und Öffnung.

Sie nehmen eine weniger - ein Rabatt von Raum leasen verlassen, dass wir die Vermietungsaktivitäten auf und wir fühlen uns sehr zuversichtlich in unsere Fähigkeit zu erhalten geleast zu sehen. Und dann sieht man offensichtlich einen Rabatt, weil die Aussichtsplattform ist - die Operationen sind noch spekulativ an dieser Stelle. Also wirklich, dass wir, wie wir sie saßen und betrachtet, hatten wir einige sehr aggressive Angebote und wir fühlten uns wirklich, dass wir nicht das Potenzial eines Gebäudes wurden maximiert für, wissen Sie, eine Art von kurzfristigen Einsatz, dass wir besser fühlte, war weg es zurück ziehen und es in Zukunft für Joint Venture wieder einzuführen, sobald wir zur Stabilisierung näher.

Craig Mailman - KeyBanc Capital Market - Analyst

Das ist hilfreich. Und dann, Steve, ich bin nur neugierig, was Sie in einigen dieser Mieter Erweiterungen sind zu sehen oder einfach nur im Allgemeinen Leasing in Bezug auf die Mieter Raum Anwendungen ist es, was wirklich eine oder andere Weise in Bezug auf die Art von Raum verändert pro Mitarbeiter?

Steven M. Durels - Executive Vice President Director von Leasing und Immobilien

Ich meine, wissen Sie, ich glaube, die Leute weiterhin mit einem dichten Betrieb zu einer offenen Umgebung migrieren, obwohl wir Menschen weiterhin hören Schlussfolgerung gelangt, dass sie nicht verdichten können oder es ist nicht wirklich so erfolgreich verdichtenden so viel wie Menschen auf einmal dachte sie konnten. Also diese Art der Idee pro Mitarbeiter zu einem 100 Quadratfuß going down ist, wissen Sie, war immer irgendwie Wunschdenken - eine Menge.

Viele der Mieter, die in unser Portfolio kommen, wo sie ihre Layouts sind zu ändern, sie endet von den 200 Quadratmetern bis 225 Quadratmeter pro Mitarbeiter in überall auf Art auf. Ich würde sagen, so das ist, wenn sie in einer offenen Umgebung sind, das ist eine gute Metrik, die ich glaube, die Leute die Landung auf wurden, sobald sie in dem Gemeinschaftsraum und einen Tagungsraum und Unterstützung Raum Faktor.

Aber es ist klar noch sind viele Unternehmen zu verändern, wie sie ihre Büroflächen nutzen im Vergleich zu fünf Jahren oder vor 10 Jahren. Und ich glaube nicht, das geht weg.

Craig Mailman - KeyBanc Capital Market - Analyst

Grosses Dankeschön.

Operator

Vielen Dank. Unsere nächste Frage kommt von der Linie von Blaine Heck von Wells Fargo. Die Frage, bitte.

Blaine Heck - Wells Fargo - Analyst

Vielen Dank. Nur um auf dem privaten Markt und Investitionsverkaufsgespräch zu verfolgen, einige Gespräche, die wir haben mit Maklern auf dem Markt haben lassen vermuten, dass es in diesem Jahr mehr Interesse an Core-Plus und Mehrwert-Angebote als Kern ist. Nur frage mich, ob das, was euch auf dem Markt als auch sehen. Und wenn es irgendwelche Auswirkungen innerhalb dieser Segmente des Marktes Preis?

Andrew W. Mathias - Präsident

Ja. Ich würde 521 als ziemlich schlechtes Geschäft geprägt hat. Und schon gar 30 Hudson Yards, die ein Verkauf-lease-back ist, ist ungefähr so ​​Kern, wie Sie bekommen können. 540 Madison hatten einige freie Stelle. Es war etwa 80% belegt oder 88%, 80%?

Steven M. Durels - Executive Vice President Director von Leasing und Immobilien

Über 80%, 85%.

Andrew W. Mathias - Präsident

80%, 85% belegt. So kann ich nicht wirklich - wir sehen die Nachfrage wirklich auf allen Ebenen Kern-, Kern-plus und Mehrwert ist im Grunde hier Entwicklung und es gibt immer noch Entwicklungen entweder 520 Fifth Avenue wurde gerade auch rekapitalisiert. Ich denke also, wir starke Nachfrage in jedem Sektor der Immobilien investieren zu sehen.

Blaine Heck - Wells Fargo - Analyst

Okay, das ist fair. Und Ihre Entscheidung dann gegeben auf dem Verzicht auf den JV-Partner und eine Vande für jetzt, können Sie über den Prozess sprechen im Zusammenhang mit einem Partner bei One Madison bekommen oder ob Sie das auch überdenken würden?

Andrew W. Mathias - Präsident

Nein, das ist - es gibt keine - wir haben nicht diesen Prozess begonnen. Ich würde sagen, wir versuchen, um eine Feinabstimmung wirklich den genauen Plan für das Gebäude, das wir ganz in der Nähe sind, zu tun, so dass wir jemanden mit einem Modell präsentieren, ein ökonomisches Modell, das ihre Erwartungen erfüllen. Hard mit einer leeren Leinwand zu gehen. Und wir haben viele unterschiedliche Meinungen hatten und Testen auf verschiedenen Ebenen der Expansion in das Gebäude. Es ist das Basisgebäude, das groß ist, Millionen ein großes Gebäude. Und dann gibt es natürlich alles, um neue Entwicklung an der Spitze. Und wir laufen dort alle verschiedenen Szenarien während Steves aus als auch Mieter Gespräche mit.

So ist das Gebäude vollständig auf dem Markt für Leasing, hat aber im Gebäude noch für Joint Venture nicht gewesen. Und ich würde einfach sagen, es ist ein - noch eine zweite Hälfte des Jahres. Oder wenn es zu Beginn des nächsten Jahres Art der Übung stellt.

Blaine Heck - Wells Fargo - Analyst

OK, danke.

Operator

Vielen Dank. Unsere nächste Frage kommt von Steve Sakwa von Evercore ISI. Ihre Linie ist offen.

Steve Sakwa - Evercore ISI - Analyst

Vielen Dank. Guten Tag. Ich denke folgenden nur bis auf einige der Gespräche und Fragen rund um das, einige der Mieter bewegen outs. Matt, können Sie vielleicht auf einige der sprechen, ich denke, Leasing Kopf oder Chancen oder Leasingverträge, die nicht so offensichtlich sein, dass, dass einige, dass ersetzen könnte verloren Einkommen wie das Polo Leasing am Ende des Jahres oder Credit Suisse off line kommen wie, was sind einige der netto-Positiven, die wir auf der anderen Seite suchen sollten?

Matthew J. DiLiberto - Chief Financial Officer

Ja, wir werden einige Zeit verbringen, Steve, im Dezember in einer übertriebenen Weise Auslegen. Die nächsten Jahre, denke ich an den Kopf aus einigen dieser Eigenschaften kommt, nicht zuletzt von denen sind, werden Sie beginnen Einkommen ab 609 Fifth Avenue im Laufe dieses Jahres zu sehen, wie der Einzelhandelsbereich, der sich öffnet, dann erwarten das Büro Teil irgendwann im nächsten Jahr. Ein Vanderbilt wird Raum Umdrehen, wie Andrew sagte, im nächsten Monat, und wenn Sie erwarten, ein Jahr oder so bauen aus, werden wir einige Einnahmen aus diesem im nächsten Jahr sehen. 625 Madison, wissen Sie, wir verlieren Polo am Ende des Jahres, aber dann geht es in eine Sanierung Kapitalisierung Art von Struktur, bis wir das Gebäude retenant.

So gibt es einen Versatz zum NOI, da das ist verloren. Und dann haben wir das Leasing, die in diesem Jahr gegangen. Wissen Sie, wir fast 1 Million Quadratfuß durch unser Ziel sind, gibt es Eigenschaften, wie Sie wissen, 220 und 919 und einige der anderen Third Avenue Eigenschaften, die Steve erwähnt, dass Gonna und werden beitragen, unter der Leitung in - in nächstes Jahr.

Damit Sie wissen, allein auf den Sanierungs Eigenschaften, einige der möglichen Bewegung outs ausgeglichen werden wir das Wachstumsprofil von denen das Layout und ausführlicher im Dezember bekommen.

Steve Sakwa - Evercore ISI - Analyst

Okay. Und dann, glaube ich, gehe nur zurück in den Asset-Verkauf von 220. Können Sie sich nur über den Zeitpunkt und Art des Zinsniveaus sprechen und wenn Sie denken, dass Asset letztlich verkauft bekommen kann?

Andrew W. Mathias - Präsident

Nun erwarten wir mit Sicherheit in diesem Kalenderjahr, um es verkauft. Steve, Sie wissen, ist das Interesse groß gewesen, Touren sind im Gange. Offensichtlich ist es Sommer. So bekam jeder durch zu erhalten und ihnen eine Chance geben. Aber wir erwarten würden, wissen Sie, in drittem Quartal in hoffentlich gibt eine Vereinbarung zu haben, je nachdem, welche Art von Angeboten wir bekommen. Ich meine, schauen wir in einer großartigen Position sind, weil wir Verkäufer sind, aber wir sind nicht foresellers auf irgendwelchen dieses Produkt.

So werden wir die Gebote im Vergleich zu allen anderen Kapital Alternativen arbeiten jetzt bewerten und entscheiden, was für uns am effizientesten ist.

Steve Sakwa - Evercore ISI - Analyst

Okay, und dann nur auf dem Westchester Vermögen, und jetzt stellen Sie die Hypotheken auf. Aber gerade von einem Timing und Zinsniveau Perspektive, das ist wie die Suche könnte aus vertrieblicher Sicht bis 2020 hinausgeschoben werden?

Andrew W. Mathias - Präsident

Nein, wir hoffen, noch einige weitere Vermögenswerte in diesem Jahr sicher verkauft zu bekommen. The Stamford, Connecticut Asset speziell, und dann das Gleichgewicht wir adressieren, Timing ist jetzt nicht so sicher.

Steve Sakwa - Evercore ISI - Analyst

Okay. Das ist es von mir. Vielen Dank.

Andrew W. Mathias - Präsident

Danke, Steve.

Operator

Vielen Dank.

Unsere nächste Frage kommt von Vikram Malhotra von Morgan Stanley. Ihre Linie ist offen.

Vikram Malhotra - Morgan Stanley - Analyst

Frage, wollte nur auf der Straße Einzelhandel in einem wenig konzentrieren, das Asset, das Sie zurückgekauft, die waren - wo man Investitionen in dem DPE Buch gemacht und dann 106 Spring, jede Aktualisierung? Ich weiß, dass es eine war - es gab möglicherweise einige Mieter, die Sie für einige dieser Vermögenswerte Prospektion wurden und dann nur, dass im Zusammenhang, ist Ihrer Ansicht nach wie vor, dass Madison Street Einzelhandel grundiert ist?

Andrew W. Mathias - Präsident

Sicher. Das Vermögen, das 106 Spring, 133 Grün und 712 Madison, sind die drei Vermögenswerte, die jeweils eine andere Situation. 106 Spring, haben wir die Mieter durch die Ferienzeit dort unterzeichnet, während wir eine Art mehr fulsome weltweiten Marketings für einen längerfristige Mieter tun. 133 Grüne und 712 sind beide jetzt ziemlich viel durch die Ferienzeit besetzt. So hat es nicht gewesen - 106 die einzige ist, die zur Zeit frei ist und wir füllte es. Wenn auch nur für einen befristeten Zeitraum.

So fühlen wir uns immer noch gut über unsere Basis in diesen Vermögenswerten und das Interesse von Mietern. Und wir sind der festen Überzeugung, dass Madison Boden hat. Wie Sie sagen, es gibt einen guten Kern gibt der Nachfrage. Von verschiedenen Mietern, gibt es viel mehr Aktivität auf der Straße. Also, wenn wir sehen, tun 712 Madison zurück mit David Yurman Umzug aus, der den Mieter ist, haben wir - wir sind bereits unterhaltsame Anfragen für diesen Raum. So fühlen uns zuversichtlich, dass wir in der Lage sein werden, um es gefüllt.

Vikram Malhotra - Morgan Stanley - Analyst

Okay. Und dann nur größere Bild Frage. Mit einer Ihrer Kollegen, Renato die große JV zu diesem Cap-Rate zu tun, sehen Sie diese Art von als gute comp für den Markt und vielleicht für Ihr eigenes Portfolio?

Andrew W. Mathias - Präsident

Ich kann nicht wirklich auf die Besonderheiten ihrer JV sprechen. Ich meine, ich denke, es ist immer noch eine starke Kapitalmärkten Angebot für einen New York City Einzelhandel. Ich glaube nicht, der Blick so düster ist wie die Menschen es machen, zu sein. Und es ist auch schwer, in den letzten fünf Jahren gearbeitet, wir haben wirklich die Höhe unserer NOI schrumpfen, die an den Einzelhandel zurückzuführen ist, zu stabilisieren und den Verkauf eines nicht wenige unserer Vermögenswerte, einschließlich der Verkäufe von 720 und 724 Fifth Avenue im vergangenen Jahr. So fühlen wir uns immer noch wie es ein starkes Gebot ist da draußen für den Einzelhandel, und ich denke, sie weiterhin Teil unserer Strategie. Aber auf sehr selektiv.

Vikram Malhotra - Morgan Stanley - Analyst

Okay, danke.

Andrew W. Mathias - Präsident

Und. Für weitere Fragen, Operator?

Operator

Nein Sir.

Andrew W. Mathias - Präsident

Okay. Vielen Dank, alle für uns verbinden. Und ich bin sicher, dass Marc wird in drei Monaten wieder und wir sprechen wieder.

Operator

[Operator Schlussbemerkungen]

Dauer: 36 Minuten

Gesprächsteilnehmer:

Andrew W. Mathias - Präsident

Matthew J. DiLiberto - Chief Financial Officer

Steven M. Durels - Executive Vice President Director von Leasing und Immobilien

Manny Korchman - Citi - Analyst

Alexander Goldfarb - Sandler O Neill - Analyst

John Kim - BMO Capital Markets - Analyst

Nicholas Yulico - Scotiabank - Analyst

John Guinee - Stifel, Nicolaus & Company - Analyst

Craig Mailman - KeyBanc Capital Market - Analyst

Blaine Heck - Wells Fargo - Analyst

Steve Sakwa - Evercore ISI - Analyst

Vikram Malhotra - Morgan Stanley - Analyst

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