Veröffentlicht am 19 July 2019

Konzern-Tomoka Land Company (CTO) Q2 2019 Earnings Call Transcript - Der Motley Dummkopf

Bildquelle: Der Motley Dummkopf.

Konzern-Tomoka Land Company (AMEX: CTO)
Q2 2019 Earnings Call
18. Juli 2019 , 09.00 Uhr ET

Inhalt:

  • vorbereitete Bemerkungen
  • Fragen und Antworten
  • Call Teilnehmer

Vorbereitete Bemerkungen:


Operator

Guter Morgen und willkommen in dem Konzern-Tomoka im zweiten Quartal 2019 Earnings Conference Call. [Operator Anweisungen] Bitte beachten Sie, dieses Ereignis aufgezeichnet wird. Ich möchte nun die Konferenz über John Albright, Präsident und CEO drehen. Bitte fahre fort.

John Albright - President und Chief Executive Officer

Danke, Betreiber. Guten Morgen und herzlich willkommen auf der heutigen Telefonkonferenz die operativen Ergebnisse der Consolidated-Tomoka Land Company für das zweite Quartal in sechs Monaten bis zu überprüfen 30. Juni 2019. Mein Name ist John Albright, Präsident und CEO des Unternehmens. Auf dem Anruf bei mir ist Mark Patten, unser Chief Financial Officer, und Dan Smith, unser General Counsel und Corporate Secretary.

Ich werde das Wort an Mark über Sie mit den üblichen Angaben zu leisten, in Bezug auf unsere Kommentare zu diesem Anruf heute.

Mark Patten - Chief Financial Officer

Danke, John. Guten Morgen alle zusammen. Während unseres Anruf heute können wir bestimmte Aussagen machen, die betrachtet werden können zukunftsgerichtete Aussagen im Sinne der US-Wertpapiergesetz. Die tatsächlichen künftigen Ergebnisse können erheblich von den Fragen in diesen zukunftsgerichteten Aussagen abweichen, und wir können nicht loslassen Revisionen dieser zukunftsgerichteten Aussagen Änderungen widerzuspiegeln, nachdem die Aussagen gemacht wurden.

Faktoren und Risiken, die im Detail der tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den Erwartungen von Zeit zu Zeit offenbaren in den Einreichungen des Unternehmens bei der SEC und in unserer Ergebnismitteilung herausgegeben gestern Abend führen könnten. Wir haben auch unsere zweites Quartal 2019 Investoren Präsentation gestern Abend eingereicht, die auf unserer Website jetzt verfügbar ist. Unser Investor Präsentation bietet zusätzliche Informationen, die Sie nützlich finden können und dass wir in dieser Rufreferenz kann. Damit werde ich es umdrehen zu John zurück.

John Albright - President und Chief Executive Officer

Danke, Mark. Zu diesem Zeitpunkt werden wir es offen für Fragen auf. Operator?


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Fragen:


Operator

[Operator Anweisungen] Und unsere erste Frage wird von Craig Kucera von B. Riley FBR kommen. Bitte gehen ahead.Craig KuceraHey, guten Morgen, Jungs. Ich wollte nur auf ein paar der beweglichen Teile während des Quartals berühren.

Beginnen wir mit den Kreditvergaben beginnen, ich glaube, Sie Ihre letzte Kreditbereit oder Ihre letzte Darlehen Roll-off hatte, glaube ich, ein wenig vor über einem Jahr. Wurden die Darlehen, die Sie Art gegen Ende des Quartals gemacht und früher in diesem Quartal mehr opportunistisch? Oder glauben Sie, dass Sie gehen mehr werden die Expansion in diese Art von Darlehen zu machen?

John Albright - President und Chief Executive Officer

Danke, Craig. Ja, sie sind mehr opportunistisch. Die Gruppe, die zum Beispiel der industriellen Darlehen, kam die Gruppe zu uns, tatsächlich ihren Broker, und wir wussten, dass die Gruppe, die das Land kauft. Und da wir mit den Entwicklern und Mietern und Maklern in der Industrie in Kontakt sind - Industrie in Zentral-Florida, wussten, dass wir den Markt sehr gut.

Und das war ein, wenn der Käufer eine kurze Zeitrahmen Gelegenheit hatte, es zu einem günstigen Preis zu kaufen und kam aus einer großen REIT, Industrie REIT und sah den Weg zu einer Entwicklung hier oder tatsächlich vielleicht ist es weiterzuzuverkaufen. So ist es ein kurzes Dauer Darlehen. Offensichtlich ein Überbrückungskredit, hohe Ausbeute. Aber sie brauchten, um eine Gruppe zu gehen, die schnell handeln könnte.

Und das ist eine Art, wo diese Transaktion Art aus der kam. Die andere Transaktion war offensichtlich Art eines Pakets Art der Transaktion, und wir waren wirklich am meisten interessieren das Erbbaurecht auf dem Carpenter Hotel in Austin zu tun, sondern wollte die Brückenfinanzierung zur Verfügung zu stellen für sie eine vollständige refi der Baukredit zu erreichen als das Hotel wird gewürzt. So das Darlehen gibt es kurze Dauer, aber auch, konnte aber - als Teil der Tatsache, das Erbbaurecht an einer gute Struktur und Preis zu bekommen.

Craig Kucera - B. Riley FBR - Analyst

Ich habs. Sie schloss das Quartal mit, glaube ich, ungefähr $ 60 Millionen Restricted Cash. Können Sie etwas über die Größe der aktuellen Akquisitionspipeline sprechen, vielleicht die Art der Angebote auf Sie suchen und eine Art, wie Sie, dass Geld sehen Putten in der zweiten Hälfte des Jahres zu arbeiten?

John Albright - President und Chief Executive Officer

Nun, ich lasse Mark darüber sprechen, wie die verfügungsbeschränkte Zahlungsmittel bereits gesetzt worden zu arbeiten. Und dann nur auf einen Kommentar zu der Pipeline Balance soweit Erwerb Balance, natürlich, wir haben hier sehr aktiv in der letzten paar Wochen, und wir sind nach wie vor Akquisitionen verfolgen. Aber ich würde die Vielzahl von Aktivitäten hier in absehbarer Zeit nicht erwarten, aber wir haben noch verfolgen und wollen für den Rest des Jahres auf Transaktionen. Aber ich lasse Sie Art beachten Sie, wo wir auf eine begrenzte Cash-Balance sind nach der letzten, Art der Transaktionen wurden durchgeführt.

Kennzeichen.

Mark Patten - Chief Financial Officer

Ja. Wir - die Transaktionen waren wir gerade abgeschlossen beide umkehrt und eine nach vorn, und wir verwendeten etwa 38 Millionen davon. Wir waren bei 59 Millionen, jetzt sind wir bei etwa 21 Millionen, wie man es von Seite 30 in dem Deck zu sehen. Also das ist, was wir Art in der eingeschränkten Kapitalquelle Eimer haben.

Craig Kucera - B. Riley FBR - Analyst

OK. In der Pressemitteilung, haben Sie in Bezug auf die Cocina 214 eine Offenbarung haben, vielleicht retenanting dass. Können Sie jede Art von Cash-Flow-Auswirkungen, die Sie von dieser Transaktion erwarten diskutieren?

Mark Patten - Chief Financial Officer

Ja. Ich denke, in Bezug auf die Cash-Flow, wenn wir mit Cocina absetzen, ich glaube, es wird im Grunde einige der Mieten zurück, die unbezahlt waren. Und dann geht nach vorn, ist der Ersatz Mieter wirklich ziemlich nah an der gleichen Miete, aber vielleicht ein wenig produktiver auf ihre Chance für den Kopf. Und dann würde unsere Prozentsatz Miete hoffentlich reflektiert das sein.

Craig Kucera - B. Riley FBR - Analyst

OK. Und sah, dass die Golfplatz-Operationen schauen, wie sie in diesem Quartal schließen gehen, das ist toll. Ich bin sicher, euch froh sein, dass hinter Ihnen. Aber jedes Update auf dem Untergrund Rechte oder dort Ihre Gedanken?

John Albright - President und Chief Executive Officer

Ja. Lassen Sie mich Ihnen neuesten und besten auf dem Golfplatz. So ist die Stadt Kommission - wir erwartet hatten die Stadtkommission wirklich eine Änderung des Master Lease, unser Rahmenvertrag von LPGA für den neuen Käufer gestern Abend in der Stadt Kommissionssitzung zu handeln. Die Stadt Kommissionssitzung - in der Stadtkommissionssitzung, ich glaube, einige Kommissare über verwirrt waren, was vor ihnen war und dachte, dass sie den Verkauf wurden die Genehmigung, das nicht der Fall ist - wurde überhaupt nicht das Problem.

So haben sie im Grunde hatte eine Fortsetzung drei Wochen, so könnte es unsere Schließung verzögern. Aber das ist eine Art des Updates gibt. Wir erwarten, dass die Transaktion noch zu durchlaufen. Aber das ist das Update auf dem Golfplatz.

Auf dem Untergrund Seite, ist eine gute Nachricht, dass unser Öl-Explorations-Leasing, haben sie endlich ihre Bohrgenehmigung als ein paar Wochen vor. Und so sollten wir ein Update von ihnen hier in nächsten Wochen auf ihre Pläne werden immer auf ihren Mietvertrag zu bohren.

Craig Kucera - B. Riley FBR - Analyst

Großartig. Sie haben ein paar kleine Angebote aus der Deponie Pipeline Ich denke, leihen Grube fallen haben und Ausgleichsspeicher. Jede Farbe auf, was dort passiert?

John Albright - President und Chief Executive Officer

Ich denke, - na ja, ja, das tue ich. Es ist also offensichtlich eine kleine Transaktion. Aber nur, um Ihnen eine Granularität davon, es ist wirklich die Dienstbarkeit auf der Website. Es ist eine Art - die Seite ist ein bisschen schwierig zu erreichen.

Es gibt keine Kreisstraße oder nichts. Es ist nur wirklich eine unbefestigte Straße. Und die Dienstbarkeit war mit dem benachbarten Eigentümer des Grundstücks nicht klar. Und so ist es nur geht einige Zeit in Anspruch nehmen, das bekommen squared weg.

So ist der Käufer immer noch interessiert. Es ist nur wirklich auf uns Art, um die Dienstbarkeit aufzuräumen und dann kommen sie zurück. Und dann mehr - die andere Transaktion, die gelöscht war 13 Morgen, die ein betreutes Wohnen Paket war. Auch wenn wir eine Anzahlung behalten haben, die sie hinter sich gelassen, ist die Gruppe immer noch daran interessiert, um zu versuchen zu bekommen, dass Eigentum geschlossen.

Es war nur mehr ein Timing-Problem in Bezug auf, wenn sie gehen, ihre Rechte zu erhalten und wenn der Vertrag für sie genannt, es zu kaufen. So kommt das könnte wieder um.

Craig Kucera - B. Riley FBR - Analyst

OK, groß. Ein für mich mehr, und ich werde in der Warteschlange Hop zurück. In dem Kreis auf G & A wollte einfach. Es war nach unten schön im Vergleich zum Vorjahr.

Und mit dem Proxy-Kampf hinter dir, ist, dass eine anständige Laufrate über das Gehen nach vorne zu denken? Oder war das vielleicht ein wenig Licht? Oder eine Art, wie sollte denken wir darüber?

John Albright - President und Chief Executive Officer

Eigentlich, denke ich, das ist wahrscheinlich eine ziemlich gute Laufrate. Wenn man es betrachtet, haben wir nicht eine Menge Dinge, die Änderungen aus, dass schaffen. Ich meine, das einzige, was - wenn Sie Lager comp sind inklusive, wenn Sie denken, von G & A, dass das einzige, was sein könnte, die wirklich ein bisschen eine Variable ist.

Craig Kucera - B. Riley FBR - Analyst

OK. OK, danke.

John Albright - President und Chief Executive Officer

Danke, Craig.

Operator

Unsere nächste Frage kommt von Brian Rohman von Boston Partners. Bitte fahre fort.

Brian Rohman - Boston Partners - Analyst

Guten Morgen. Ehrlich gesagt, hat Craig einen so tollen Job gemacht. Er fragte meine Fragen. Also vielen Dank, Craig.

Und Dank, John und Mark.

John Albright - President und Chief Executive Officer

Danke, Brian.

Mark Patten - Chief Financial Officer

Danke, Brian.

Operator

[Operator Anweisungen] Und unsere nächste Frage wird von Steve Olson kommen, einen privaten Investor. Bitte fahre fort.

unbekannt Lautsprecher

Guten Morgen. Vielen Dank für meine Frage nehmen. Ich habe nicht bemerkt, es offenbart wurde, die Anzahl der Aktien auf 10 Millionen Dollar Januar dieses Rest - Anfang dieses Jahres die Zulassung auf dem Rückkauf. Können Sie uns auf, dass und kommentieren Management aktualisieren oder das Denken des Rats über eine neue Ermächtigung?

John Albright - President und Chief Executive Officer

Danke, Steve. By the way, vielen Dank für den Anruf kommt. Eigentlich eine große Frage. Das Programm, das im Januar genehmigt wurde wurde tatsächlich vollständig genutzt.

So wurde das ist jetzt eingewickelt. Und dann im Hinblick auf ein neues Programm oder so ähnlich, natürlich sind wir sehr aktiv und gekauft ziemlich viel Aktien in diesem Jahr. Also das könnte etwas, das wir in der Zukunft wieder besuchen. Aber ich würde das Gefühl, wir eine ziemlich gute Menge hier in der ersten Hälfte des Jahres getan haben.

unbekannt Lautsprecher

Und dann auf der Investition Carpenter-Hotels, die Darlehen, war ich ein wenig unsicher über die Sicherheit dafür. Die Pressemitteilung erwähnt Erbbaurechts Interesse. Das könnte sein, weil es zu einem Pachtgegenstand ist im Vergleich zu als Hypothek bezeichnet wird. Aber ist das eine erste Priorität lien? Gibt es - gibt es eine andere Schulden vor uns das Gebäude über und die Einheit, die, denke ich, in das Land Mietvertrag unterliegt?

John Albright - President und Chief Executive Officer

Ja. So ist die Erbbaurechts Darlehen, gibt es keine Schulden vor diesem Darlehen. Es ist wirklich - das einzige, was vor ihm unsere Erbbaurecht ist.

unbekannt Lautsprecher

OK. Und ich denke, Art ähnlich wie Craig Fragen über den Strand, die Cocina. Die - Mark, ich denke, da Sie keinen Cash Flow erwähnt - sie verbrachten Mieterausbauten, sie niedrigere Miete als das andere Restaurant, weil ich glaube, dass sie mehr in Mieterausbauten ausgegeben. Ich gehe davon aus, um diese frühere Frage nach Ihrer Antwort basiert, das Unternehmen - CTO wird sie nicht, wird die Erstattung ist nicht verpflichtet, diese für diese Mieter Verbesserungen zu erstatten.

Vielleicht werden sie die anderen Betreiber zu erstatten bekommen. Oder können Sie einen Kommentar zu dieser Mieter Verbesserung Haftung auf den Büchern?

John Albright - President und Chief Executive Officer

Ja. Steve, das ist John. Vielleicht werde ich mit einem Teil davon helfen. So sind wir in den letzten Zügen dieser Verhandlungen, aber es gibt einige Verbesserungen, die die Mieter besitzen haben.

Zum Beispiel, alle Küchengeräte und so weiter. Und weil der neue Mieter würde keine TI Anforderung erfüllen, sie sind - es ist sicher zu sagen, dass es eine Zahlung zu Cocina sein könnte für die - einige der Sachen, die sie in das setzen vorbei ist und darüber hinaus andere Kosten, die sie taten , die wir im Grunde kaufen, um die neuen Mieter kommen in, in einer nahtlosen Transaktion zu erleichtern.

unbekannt Lautsprecher

OK. Ich sehe die Erbbaurecht Investitionen und die Reston, Virginia Investitionen als andere, signifikant unterschiedlich. Können Sie sich auf das, was die Art der erwarteten Erträge Kommentar oder Sperrfristen oder wie Sie diese Investitionen sehen? Und wie Sie die $ 21 Millionen sowie andere Landverkäufe setzen zu investieren, wo Sie denken, oder welche Art von Investitionen können wir erwarten, in der Zukunft zu sehen?

John Albright - President und Chief Executive Officer

Ja. Deshalb denke ich, irgendwo in der Vergangenheit haben wir bekannt, dass wir eine 8% gehebelte Gesamtrendite mit unseren Investitionen oder besser zielen. Und so all diese Investitionen haben diese Art von Rendite-Profil auf unterschiedliche Weise. So ist das - im Erbbaurecht, zum Beispiel, hat es eine niedrige anfängliche going-in-Ausbeute, aber es hat eine jährliche Eskalation.

Und irgendwann, wahrscheinlich wird der Besitzer des Erbbaurechts geht vielleicht, dass Erbbaurecht heraus kaufen will. Und so ist die Total-Return-Matrix gibt, passt es sehr gut mit uns. Und dann auf dem General Dynamics Leasing in Reston, hat, dass Mieter eine Menge Kapital in diesem Gebäude setzen - im Grunde, gebaut fast ein neues Gebäude von innen nach außen. Und das Gebiet ist nicht nur schnell, schnell zu verbessern.

Neue U-Bahn-Station zu Fuß zu erreichen ist im Bau. Brookfield hat eine massive Entwicklung weniger als im Grunde eine halbe Meile vom Gebäude entfernt, wo es einen neuen Wegmans gehen in. So möchten wir, dass viel Profil. So ist diese Art des Gedanken auf der Rendite und wie wir an diesen Investitionen suchen.

unbekannt Lautsprecher

Und letzte Frage nur auf dem Land, das im Auftrag von O’Connor, der großen 200 Morgen war. Gibt es eine Aktualisierung auf jeder potenziellen Unternehmen Selbstentwicklung oder Eindringen in Erbbauzinsen für einen Teil dieser Parzelle?

John Albright - President und Chief Executive Officer

Ja. Also, gute Frage, und wahrscheinlich - auf jeden Fall, für das dritte Quartal werden wir wahrscheinlich in tauchen und geben Ihnen mehr Farbe darauf. Wir sind sehr aktiv - wir haben eine Leasing-Gruppe, eine Retail-Leasing-Gruppe angestellt, und wir haben endlich einen Lageplan bekommen, die wir fühlen - ein paar verschiedene Versionen von Lageplänen, dass wir am besten fühlen arbeiten. Und so sind wir in einem aktiven Dialog mit den Mietern.

Und wir wählten auf einige der Mieter auf die O’Connor gesprochen haben, und wir sind im Gespräch mit anderen. Und wir sind auch zugleich, die Arbeit an den Kostenschätzungen mit den Bauingenieuren und Auftragnehmer und bekommen, dass squared entfernt. So lange Geschichte kurz, gibt es Aktivitäten, und wir werden mehr Farbe im nächsten Quartal für Sie haben.

unbekannt Lautsprecher

OK. Dank Sie und viel Glück.

John Albright - President und Chief Executive Officer

Danke, Steve.

Operator

Dies schließt unsere Frage- und Antwort-Sitzung. Ich möchte die Konferenz zurück zu John Albright für irgendwelche abschließenden Bemerkungen machen.

John Albright - President und Chief Executive Officer

Vielen Dank für die Teilnahme an diesem call.Operator [Operator signoff]

Dauer: 21 Minuten

Gesprächsteilnehmer:

John Albright - President und Chief Executive Officer

Mark Patten - Chief Financial Officer

Craig Kucera - B. Riley FBR - Analyst

Brian Rohman - Boston Partners - Analyst

unbekannt Lautsprecher

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